Paraguay se posiciona como un referente esencial en los agronegocios del Cono Sur gracias a la combinación de suelos fértiles, un clima variado, costos operativos comparativamente bajos y su acceso fluvial al océano Atlántico por la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores consideran de forma conjunta tres factores decisivos: la tierra, el agua y la logística. Cada uno de ellos influye en la rentabilidad, los niveles de riesgo y la viabilidad sostenible de iniciativas vinculadas a la soja, el maíz, la ganadería y otras producciones o actividades agroindustriales.
Evaluación de la tierra
La valoración de la tierra por parte de inversores considera varios factores técnicos, legales y económicos:
- Calidad del suelo: se realiza un examen físico-químico que incluye textura, profundidad, niveles de materia orgánica, pH y presencia de fósforo y potasio. Las áreas del este, en departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa, suelen contar con perfiles más profundos y mejores rendimientos; en contraste, la región del Chaco presenta suelos menos evolucionados y una marcada variabilidad en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: las pendientes leves facilitan la mecanización, mientras que las zonas propensas a inundación implican riesgos estacionales y mayores gastos en obras de desagüe o en la elevación de la cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: disponer de lotes adyacentes mejora la eficiencia en uso de maquinaria, almacenamiento y operaciones agrícolas; los inversores suelen preferir extensiones de cientos o miles de hectáreas, conforme a su estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: se revisan títulos, cargas, servidumbres y eventuales reclamos de comunidades indígenas o locales. En áreas fronterizas y zonas protegidas existen exigencias particulares; por ello la debida diligencia se vuelve esencial.
- Costos de conversión y mejora: se consideran los desmontes requeridos, la inversión en caminos internos, alambrados, infraestructura de silos y desarrollos para ganadería.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los valores de la tierra muestran gran variación según ubicación y uso; los inversores recurren a rangos locales y a comparaciones regionales para definir sus valoraciones.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Análisis del agua
El agua resulta crucial dependiendo de cada región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: la región oriental tiene precipitación anual promedio entre aproximadamente 1.200 y 1.800 mm, favoreciendo cultivos de secano de alto rendimiento. El Gran Chaco registra valores mucho más bajos, típicamente entre 400 y 700 mm, con periodos secos marcados.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos (Paraguay, Paraná, Pilcomayo), arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía brinda aguas superficiales abundantes en tramos navegables; la explotación de aguas subterráneas requiere estudios de niveles freáticos y calidad (salinidad en algunas áreas del Chaco).
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: riego por pivote central y riego localizado se usan para intensificación o para favorecer cultivos en zonas menos lluviosas. La viabilidad depende del costo de energía, disponibilidad de agua y regulación.
- Riesgos hídricos: inundaciones estacionales en valles y déficits durante sequías; la evaluación incluye series históricas de precipitación, modelación climática y análisis de impacto por eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: extracción de agua y obras hidráulicas requieren autorización de entidades nacionales y provinciales; además, la presión social y ambiental condiciona proyectos grandes.
Indicadores que los inversores suelen evaluar incluyen la precipitación anual y por temporada, la fluctuación entre años, la profundidad y salinidad del nivel freático, así como la capacidad de almacenamiento y la posible necesidad de invertir en pozos u obras de captación.
Evaluación de la logística
Logística afecta costos unitarios y tiempo al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: representa la principal vía para las exportaciones, ya que posibilita mover grandes cargas por el río hasta el Atlántico; factores como el puerto de salida, el calado disponible y la congestión influyen de manera decisiva.
- Puertos fluviales y corredores: instalaciones como Puerto Villeta y Puerto Concepción funcionan como puntos estratégicos, y se impulsan iniciativas para optimizar la infraestructura en Puerto Busch y otras terminales con el fin de disminuir costos y agilizar operaciones.
- Red vial y condiciones estacionales: el estado de las rutas secundarias puede empeorar durante la temporada de lluvias, lo que eleva los gastos del transporte terrestre y prolonga los tiempos hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: la presencia de silos, plantas de transformación y terminales de embarque condiciona la planificación, ya sea para comercializar granos de manera escalonada o para apostar por la industrialización en origen.
- Acceso a mercados regionales: la cercanía con Brasil y Argentina favorece las exportaciones por camión o mediante transbordos, mientras que la logística fronteriza y los costos de cabotaje se evalúan con minuciosidad.
Impacto: la disminución del costo por tonelada en el transporte fluvial respecto al terrestre puede incrementar de forma notable los márgenes operativos; por eso, tanto la cercanía al puerto navegable como el estado del trayecto hasta él suelen tener un peso comparable al de la calidad del suelo.
Factores de riesgo ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy los inversores valoran más que rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay enfrenta tensiones por conversión de bosques a agricultura; la trazabilidad y el cumplimiento de la normativa forestal son requisitos para acceder a mercados internacionales y cadenas de valor premium.
- Relaciones con comunidades: acuerdos con comunidades indígenas y rurales, empleo local y manejo de conflictos son determinantes para la licencia social para operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: certificaciones de sustentabilidad (tales como sistemas de trazabilidad y buenas prácticas agrícolas) pueden abrir acceso a compradores que demandan cadena de custodia y cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: proyectos que demuestran prácticas sostenibles o captura de carbono pueden acceder a líneas de financiamiento preferenciales o bonos verdes.
Checklist práctica y métricas clave para due diligence
- Revisión detallada de los títulos y de los antecedentes inscritos.
- Informe pedológico junto con el mapa actualizado de uso del suelo.
- Registro de precipitaciones históricas y proyecciones climáticas específicas por parcela.
- Evaluación de la disponibilidad y calidad de fuentes de agua, además del plan de riego y la sostenibilidad hídrica.
- Medición de distancia y tiempo hacia el puerto navegable, así como el estado de las rutas en temporadas seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propia y regional expresada en toneladas.
- Cálculo estimado del rendimiento en toneladas por hectárea y análisis de sensibilidad frente al precio del producto.
- Estudio de costos operativos que cubre insumos, logística, mano de obra y consumo energético.
- Evaluación ASG que incluye riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental y posibles tensiones sociales.
- Proyecciones financieras que abarcan flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo y periodo de recuperación.